1. Quy định chung về điều kiện cấp sổ đỏ và tách thửa

1.1 Điều kiện để cấp sổ đỏ

Căn cứ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về những giấy tờ về quyền sử dụng đất:

- Trường hợp 1 : hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp.

- Trường hợp 2: Hộ Gia đình, cá nhân đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004;Không vi phạm pháp luật về đất đai;Được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

1.2 Điều kiện tách thửa

Để được tách thửa thì cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật như sau:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;Đất không có tranh chấp;Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;Đất còn thời hạn sử dụng;Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cái tối thiểu theo quy định của ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Ngoài ra , khi tách thửa hay tách sổ đỏ cần đắp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu, không quy định về điều kiện được tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch. Nếu chỉ tách thửa thì người dân sẽ phải trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ đỏ. Còn việc tách thửa có gắn với việc chuyển nhượng hay tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thì phải nộp thêm lại phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và thuế thu nhập cá nhân (nếu có).

2. Đất bao nhiêu mét vuông thì được cấp sổ đỏ, tách sổ đỏ mới nhất hiện nay

Diện tích tối thiểu là diện tích mà thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được phép nhỏ hơn. Theo quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Như vậy, diện tích tối thiểu được phép tách thửa ra ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nên diện tích tối thiểu giữa các tỉnh thành sẽ là khác nhau. Mối tình thành sách quy định điều kiện tách thửa là khác nhau nhưng có điểm chung là diện tích thửa đất mới hình thành và diện tích thửa đất sau khi tách thửa không được phép nhỏ có diện tích tối thiểu.

Theo quy định của pháp luật thì điều kiện cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất sẽ không có điều kiện về diện tích tối thiểu. người sử dụng đất chỉ cần đắp ứng được các điều kiện theo quy định nêu trên sẽ được cấp giấy chứng nhận. Việc thừa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận như đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định: Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó , thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu sẽ được cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành;Thửa Đất có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Pháp luật có quy định cách mà theo đó thửa đất dự định tách thửa không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu vẫn sẽ được phép tách thửa nếu phần diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu xin hợp thửa với thửa đất khác. Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu; đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đối với thửa đất khác liền kê để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới. Như vậy, trong trường hợp tách thửa mà tạo thành thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng xin hợp thừa với diện tích đất liền kề để tạo thành thừa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu thì sẽ được phép tách thửa.

Đồng thời, mỗi tỉnh sẽ có một quy định riêng về điều kiện cũng như diện tích tối thiếu tách thửa cụ thể thể hiện trong từng số quyết định của tỉnh đó.